Investissement SCPI

Pourquoi faut-il loger des SCPI dans un contrat-vie ?

L’engouement des épargnants français pour l’assurance-vie et l’immobilier n’est plus à faire. Un montage permettant de combiner les deux fait ainsi grand bruit. Il s’agit là d’intégrer des SCPI dans un contrat d’assurance-vie.Cet investissement en SCPI permet de profiter d’une fiscalité plus avantageuse qu’avec la détention en direct.

Une fiscalité avantageuse

Une fois logées dans un contrat-vie, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont soumises aux modalités d’imposition attribuées à l’assurance-vie.Cet investissement en SCPI engrange des revenus (4 600 euros annuels) exonérés d’impôt. Seule condition : il faut qu’ils restent investis. Bien entendu, la fiscalité du contrat-vie veut que tout retrait à partir de la huitième année soit taxé à moindre mesure.

Une aubaine pour les gros contribuables

Les gros contribuables sont les premiers à trouver leur compte dans ce type d’investissement. En effet, mise à part une taxation bien moins significative qu’avec une détention en direct, ils peuvent prétendre à rendements importants, même après déduction des frais.

Des assureurs réticents

La réticence des assureurs forme un frein à l’intégration des SCPI dans un contrat-vie. Ils voient effectivement dans cet investissement, rien de plus qu’un pari risqué. En effet, dès lors que l’assuré revend ses parts, ils seront contraints de les racheter. Pour trouver des repreneurs, un petit détour par le marché secondaire va alors s’imposer. La perte sera d’autant plus conséquente que le contrat ne fasse profiter de frais sur versements aux assureurs. À défaut, il incombe à l’assuré de s’acquitter des frais, à savoir ceux pour acquérir la SCPI et ceux sur versements du contrat.Néanmoins, les assureurs moins frileux accordent un avantage notable au moment de l’acquisition, pour ne citer qu’une diminution des frais de commercialisation, à hauteur de 2,5 %.

Nombre de fonds restreint

L’investissement en SCPI consistant à loger des SCPI dans un contrat-vie ne présente qu’un nombre de fonds très limité. Les meilleurs contrats en affichent une vingtaine, tout au plus. Ceux n’en contentant qu’une ou deux sont légion. De plus, l’assuré doit s’acquitter des frais supplémentaires. Les assureurs accaparent généralement une part (15 %) des intérêts engrangés par les SCPI. Ils parlent alors de participation aux bénéfices. Une SCPI générant 5 % de revenus sur le papier n’en produit en réalité que de 4,25 %. Pour ne rien arranger, l’assuré doit aussi payer les frais de gestion de son contrat-vie. Ils se situent entre 0,5 à 1 % annuel, ce qui abaisse respectivement le rendement de 3,75 % et de 3,25 %.

Quelques astuces

Pour profiter pleinement de cet investissement en SCPI, mieux vaut donc opter pour des contrats générant 100 % des bénéfices sur la SCPI (sans les 15 % de participation aux bénéfices). Il faut aussi s’assurer qu’ils soient associés à des frais de gestion raisonnables. Dans le cas contraire, l’investisseur peut voir disparaître une part non-négligeable du rendement SCPI. Les frais sur versements sont aussi à vérifier. Enfin, la qualité des SCPI intégrées dans le contrat-vie est aussi à prendre en compte, pour une meilleure diversification de l’investissement SCPI.