Beaucoup de Français ne sont pas encore au parfum du principe de démembrement de propriété. Souvent, c’est au moment de préparer la succession et le partage des biens entre les héritiers que ce procédé à caractère juridique entre en jeux. Mais ici, dans un contexte d’investissement immobilier, c’est aussi une arme pour tirer plusieurs avantages et investir “malin”.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est essentiellement une plateforme où tout le monde peut placer son capital afin d’en tirer des bénéfices après. C’est comme un fonds d’investissement, mais dont les principaux produits sont des biens immobiliers à usage professionnel ou commercial. Ainsi, les épargnants vont détenir des parts de locaux commerciaux, de bureaux ou encore de maisons de retraite. Et pour l’administration et le contrôle des SCPI, il existe des sociétés de gestion spécialement mandatées à cet effet. Ces dernières ont des rôles bien précis, comme celui d’assurer que les épargnants devenus « associés » reçoivent les dividendes qui leur sont dus. Le choix des biens et la constitution d’un parc immobilier au rendement le plus efficace possible leur reviennent donc. Une fois inscrits, les investisseurs gagneront des revenus proportionnels aux placements qu’ils ont effectués.

De ce fait, il est faisable de rencontrer deux formes de SCPI. En premier lieu, il y a les SCPI à capital fixe. Et comme le nom l’indique, il ne doit pas y avoir de variation de capital lorsque le plafond est atteint. Mais dans le cas où des associés se retirent, il y a nécessité de combler ce vide par l’achat de leurs parts par un nouvel épargnant. En outre, il y a les SCPI à capital variable dont le principe leur permet de faire des émissions de parts à tout moment sans dépasser un certain plafond.

Notions de base du démembrement du droit de propriété

• Usufruit

L’usufruit est, selon les textes juridiques, un statut qui confère à une personne la possibilité de disposer d’un bien et d’en faire l’exploitation pour en tirer des bénéfices ou juste pour l’utiliser à des fins personnelles. Cependant, n’étant pas réellement propriétaire malgré ce droit de jouissance, l’usufruitier a l’obligation de conserver le bien en l’état et n’a pas le droit de le céder à qui que ce soit dans le cadre d’une transaction commerciale. À cet effet, la maintenance et l’entretien de ce bien reviennent à celui qui possède l’usufruit. Son obtention se fait souvent par donation ou encore par succession à travers un testament. Mais il est aussi possible d’en faire l’acquisition par achat comme avec les SCPI démembrées. Outre l’usufruit, il y a une deuxième notion de base constituant les piliers du droit de propriété. Il s’agit de la nue-propriété.

• Nue-propriété

En effet, le droit de propriété peut se diviser en deux parties, et la nue-propriété est l’une d’elles. À y voir de plus près, la nue-propriété c’est justement ce que l’usufruit n’est pas. Mais comment cela ? Eh bien cette fois, le droit de jouissance et d’exploitation du bien par le nu-propriétaire est quasiment nul. Cependant, il est le véritable propriétaire et pourra obtenir la pleine propriété une fois qu’un certain délai s’est écoulé. Il n’aura donc pas le droit d’interdire ni de contraindre l’usufruitier à quoi que ce soit, mais les deux pourront trouver un accord autour d’une vente de la propriété, par exemple. Le nu-propriétaire, s’il est exempt de certaines charges fiscales, doit s’assurer que le bien soit utilisable par l’usufruitier. Ainsi, si c’est une propriété immobilière et qu’il y a de gros travaux de structure à faire, c’est le nu-propriétaire qui s’en charge (pour les murs, le plancher, la clôture, etc., entre autres), sauf en cas d’accord contraire avec l’usufruitier.

• Le démembrement de propriété

Il est très facile de comprendre le démembrement lorsque les notions précédentes ont été bien assimilées. Pour faire simple, il s’agit ici de diviser la propriété. En effet, le processus de démembrement de propriété consiste à confier la nue-propriété à une personne et l’usufruitier à une autre personne différente à travers des procédures juridiques légales. Cette notion de démembrement peut s’avérer très utile pour les individus souhaitant assurer une succession paisible sans trop de charges fiscales ou pour les investisseurs en herbe qui veulent se lancer dans le secteur de l’immobilier.

Investir dans le démembrement SCPI

• Les avantages de la nue-propriété en parts de SCPI

Ce qu’il faut tout d’abord savoir c’est que l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition ainsi que quelques prélèvements sociaux s’appliquent aux dividendes que les investisseurs perçoivent à travers les SCPI. Cependant, certains épargnants veulent surtout un investissement à long terme, ne nécessitant pas d’avoir des retombés dans l’immédiat. C’est donc justement dans ce cadre-là que l’achat de parts de nue-propriété est très avantageux. L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété permet plutôt de se préparer pour le futur sans les différentes taxes foncières et les autres charges fiscales conséquentes. Le fait de ne pas percevoir des revenus immédiatement est aussi un moyen de bénéficier d’une décote sur le prix du bien, pouvant atteindre 40% de sa valeur en PP (pleine propriété).

• Les avantages de l’usufruit en parts de SCPI

L’achat de l’usufruit dans le cadre d’un investissement en SCPI consiste alors à acquérir la partie du droit de propriété qui génère des bénéfices à court terme. Afin de profiter d’un réel avantage suivant cette acquisition, il est préférable d’investir à travers une personne morale qui est soumise à un régime fiscal dont l’assiette est inférieure à celle d’un individu physique normal. Ainsi, malgré les taxes et les prélèvements sociaux, il y a quand même des gains importants à se faire.

En bref, le fait d’investir dans des parts de SCPI démembrées présente des avantages conséquents en fonction des besoins et du statut des investisseurs. Afin d’éviter les erreurs, il est nécessaire de bien s’informer.