Les sociétés civiles de placement immobilier sont des véhicules d’investissement très plébiscités par les épargnants français. Voici un avis clair et précis sur quelques catégories de SCPI commercialisées dans l’Hexagone.
Avis sur quelques SCPI de rendement
Cœur de Régions est une jeune SCPI gérée par Sogenial Immobilier. À peine lancée (le 08 décembre dernier), elle affiche déjà un rendement d’environ 6,25%. Avec un prix de souscription de 620 euros, elle a distribué en janvier dernier un premier dividende de 7,50 euros au titre du 4e trimestre 2018. Sa stratégie d’investissement opportuniste s’oriente vers le ciblage des immobiliers de bureau et les locaux commerciaux situés exclusivement en France, ce qui lui procure une excellente rentabilité. À noter que sa souscription est désormais entièrement dématérialisée. Le seul hic ? C’est sa capitalisation, qui ne lui permet pas encore de diversifier suffisamment son patrimoine.
De son côté, Edissimmo qui figure parmi les SCPI les plus anciennes et les plus rodées du marché se démarque par sa taille imposante. En effet, avec une capitalisation dépassant actuellement les 2 milliards d’euros, elle a une grande longueur d’avance sur la concurrence pour acquérir les actifs immobiliers les plus prometteurs dans les grandes métropoles françaises. En plus, le fait qu’elle soit passée au statut de SCPI à capital variable en 2012 donne plus de liberté d’arbitrage à ses souscripteurs.
Le dernier avis sur les SCPI de rendement tourne vers Épargne Pierre. Ce véhicule d’investissement géré par le Groupe Voisin SAS a vu le jour en 2013. Ce n’est pas par hasard si le magazine Gestion de Fortune lui a décerné le trophée de la meilleure «SCPI espoir» inférieure à 5 ans en 2016. Justement, sa stratégie de diversification sectorielle et géographique fonctionne à merveille, ce qui permet à ses associés de tabler sur un rendement moyen d’environ 6 %. Mieux, son taux d’occupation élevé (proche de 100%) permet de conclure que c’est un actif à privilégier pour sécuriser son capital.
Qu’en est-il des SCPI fiscales ?
D’abord, il convient de rappeler que l’ultime objectif des SCPI fiscales n’est pas de générer des revenus comme les SCPI de rendement, mais plutôt de permettre aux investisseurs de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Les SCPI Malraux telles que SG Pierre Patrimoine 2 d’Amundi Immobilier, Logivalor 5 d’Immovalor Gestion, Patrimoine Pierre d’InterGestion ou Urban Valeur d’Urban Premium permettent d’investir dans les immobiliers résidentiels situés dans des secteurs sauvegardés tout en bénéficiant d’une réduction fiscale «one shot», c’est-à-dire disponible dès l’année de souscription des parts.
C’est une belle opportunité de gain financier, car l’économie fiscale réalisée peut atteindre 30% du montant total des dépenses en travaux dans la limite d’un plafond de 100 000 euros. Qui plus est, l’investissement en SCPI Malraux permet une plus grande mutualisation du risque. Et pour cause, les parcs immobiliers détenus par chaque enseigne offrent une réelle sécurité locative sur le long terme.
Quant aux SCPI Pinel telles qu’Allianz Domidurable 3 ou Atout Pierre Habitation 2, elles permettent d’investir sans aucune contrainte de gestion dans des logements neufs ou rénovés. Ce sont des biens immobiliers capables de générer une économie d’impôt substantielle. La réduction fiscale est respectivement de 12, 18 ou 21 % du montant de la souscription si l’associé s’engage à détenir sa part pendant 6, 9 ou 12 ans. Cela dit, investir dans les SCPI Pinel s’avère être une solution particulièrement pertinente pour défiscaliser sur le long terme tout en profitant de l’effet de levier financier du crédit si les parts ont été acquises grâce à un emprunt.
Les SCPI en démembrement
Les SCPI démembrées sont largement accessibles aux souscripteurs à petit budget, car la nue-propriété est temporairement séparée de l’usufruit. Par exemple, la SCPI Vendôme région propose une clé de répartition avantageuse de 76% en nue-propriété et 24% en usufruit sur une période de 5 ans, de quoi permettre à un investisseur d’acheter une part 24% moins chère tout en évitant d’être soumis à l’IFI (à vrai dire, le paiement de cet impôt incombe au détenteur de l’usufruit).
Pour bien comprendre les enjeux de ce type de placement, cet article va tenter de donner un avis sur d’autres SCPI en démembrement, dont Buroboutic et Primovie. La première est une SCPI qui tire son atout de la qualité de son patrimoine ainsi que son degré de diversification. Elle est gérée par Fiducial Gérance, un opérateur leader sur le marché des immobiliers professionnels implantés en France. Sur 15 ans, chaque quote-part de cet actif se répartit de 37% en usufruit et 63 % en nue-propriété. À en croire son TDVM (4,34%) et son TRI sur 10 ans (5,13%), il faut avouer que ses quelques 7 000 associés sont très confiants quant à la bonne valorisation de leur capital.
Concernant Primovie, c’est une SCPI en démembrement connaissant un grand succès auprès des épargnants désireux de devenir rentiers. En effet, depuis son lancement en 2012, l’enseigne ne cesse de chercher de meilleures sources de rentabilisation pour ses investissements socialement utiles axés sur la mise en location des crèches, des cliniques médicales et des établissements d’accueil pour séniors (EHPAD). Étant donné le niveau de son rendement qui ne laisse pas du tout indifférent (5% net), son positionnement sur ce secteur d’activité est un choix gagnant.
SCPI purement française et SCPI européenne : laquelle choisir ?
Il paraît utile de donner un avis sur les SCPI européennes étant donné leur belle performance ces 5 dernières années. Oui, ces SCPI nouvelle génération suscitent de plus en plus l’engouement des investisseurs. Elles aiment sortir des sentiers battus (du territoire français) pour conquérir de nouveaux marchés dans la zone euro, ceci afin d’atteindre des niveaux de rendement toujours plus ambitieux. Pour s’en rendre compte, il suffit de se référer à Novapierre Allemagne, une SCPI allemande pilotée par Paref Gestion.
Avec son prix de souscription raisonnable fixé à 260 euros, elle peut s’intégrer parfaitement dans le portefeuille optimisé d’un souscripteur à revenu moyen. En fait, ce qui la rend plus attractive par rapport aux SCPI purement françaises c’est sa fiscalité. Autrement dit, en vertu d’une convention fiscale signée entre la France et l’Allemagne en 1959, les revenus issus de cet actif ne sont soumis qu’à l’impôt sur la société allemande au taux local de 15,825 %.
Corum convictions est également une SCPI d’envergure européenne. Outre la France, elle exploite d’autres terrains d’investissement comme l’Allemagne, la Belgique, l’Espagne, l’Irlande, l’Italie, les Pays-Bas, le Portugal et la Slovénie. Son patrimoine est composé d’immobiliers tertiaires tels que les bureaux, les locaux de commerce et les murs d’hôtels. Corum convictions affiche un taux de rendement dépassant constamment le seuil de 6%, ce qui lui permet d’effectuer une collecte en constante croissance.