Un investisseur ou épargnant désireux d’acquérir des parts SCPI (Société civile de placement immobilier) fera son choix entre quatre modes d’acquisition, à savoir l’acquisition au comptant, l’acquisition à crédit, l’acquisition via l’assurance-vie, ainsi que l’acquisition en démembrement de propriété.
L’acquisition au comptant
Actuellement, l’acquisition au comptant fait le plus d’adeptes. Une option qui s’adresse surtout aux investisseurs disposant de capitaux,avec une tranche marginale d’imposition à ranger dans la catégorie « Bas ».Des sociétés à prépondérance immobilière et des épargnants souhaitant faire fructifier des capitaux issus d’une cession immobilière trouvent aussi leur compte dans l’acquisition au comptant.
L’acquisition à crédit
L’acquisition à crédit est quant à elle très prisée des investisseurs n’aspirant à aucun revenu complémentaire immédiat. En effet, ils voient dans les parts SCPI une meilleure manière de se constituer un patrimoine immobilier, sans trop d’efforts en termes d’épargne : une part non négligeable du prêt sera remboursée avec les revenus fonciers. Mieux encore, les investisseurs feront leur choix entre le crédit in fine et le crédit amortissable.
L’acquisition via l’assurance-vie
Les contribuables fortement imposés et n’ayant nullement besoin de revenus immédiats ne jurent que par l’acquisition via un contrat de capitalisation, ou bien via l’assurance-vie. Cette option pour le moins avantageuse transforme effectivement les parts SCPI ainsi intégrées, en une unité de compte classique.
Ainsi, une SCPI affichant un rendement de 5 % en rapporte réellement 4 %, après déduction des frais de gestion. Si l’investisseur fait des retraits, il profitera des modalités fiscales applicables à l’assurance-vie, beaucoup plus bénéfiques que celles attribuées aux revenus fonciers. Pour couronner le tout, la compagnie d’assurances garantit la liquidité.
L’acquisition en démembrement de propriété
L’acquisition en démembrement de propriété est la mieux recommandée pour les investisseurs, dont les capitaux sont générés par une succession. Cette option est aussi de mise lors d’une cession de bien immobilier déjà sujet à un démembrement.À noter que deux investisseurs peuvent procéder à un démembrement temporaire. L’un acquiert l’usufruit et l’autre la nue-propriété.
Dans le cadre d’une convention, la pleine propriété sera alors partagée pour une durée de 5 ou 10 ans. L’usufruit dit « économique » et les revenus à percevoir serviront alors de référence pour calculer la clé de partage, en vue d’une équité optimale entre les deux investisseurs.À l’heure actuelle, la clé de partage est de 36 % pour l’usufruit et 64 % pour la nue-propriété, pour 10 ans. Si la durée de répartition est de 5 ans, la proportion est respectivement de 20 % et 80 %.
D’autres détails importants
Toujours en cas d’acquisition en démembrement de propriété, la convention de partage détermine les avantages des deux parties, à savoir l’usufruitier et le nu-propriétaire. Pendant toute la durée de répartition, le premier se voit attribuer la totalité des revenus.
À l’échéance, le second jouit du statut de plein propriétaire. Enfin, dans le cas général, le nu-propriétaire est souvent un épargnant fortement imposé et aspirant à des revenus futurs issus du patrimoine.L’usufruitier est,quant à lui, une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés. Elle fait fructifier sa trésorerie longue via un investissement SCPI.
